Cijene stanova u BiH u posljednjih nekoliko godina dostigle su nivo koji kupovinu vlastitog doma čini sve težom za građane s prosječnim primanjima. U većim gradovima kvadrat stambenog prostora gotovo je dvostruko skuplji nego prije nekoliko godina, a stručnjaci za nekretnine ne očekuju značajniji pad cijena u narednom periodu.
Prema procjenama stručnjaka koji su govorili za Fenu, tržište nekretnina moglo bi nastaviti rasti umjerenijim tempom, uz godišnje povećanje cijena od tri do sedam posto.
Na visoke cijene uticali su povećana potražnja, skuplji građevinski materijal, rast troškova rada i nedovoljna ponuda stanova na atraktivnim lokacijama.
Koliko trenutno koštaju stanovi u BiH?
Podaci Agencije za statistiku BiH pokazuju da je prosječna cijena prodatih novih stanova u prvom kvartalu 2026. godine iznosila 3.701 KM po kvadratnom metru.
To je povećanje od približno 20 posto u odnosu na prosjek prethodne godine. Istovremeno, broj prodatih novih stanova bio je veći za 59,4 posto nego u istom periodu 2025. godine.
Razlike u cijenama posebno su izražene između gradova, ali i različitih lokacija unutar istog grada.
Prema riječima certificiranog agenta za nekretnine Harisa Kadića, kvadrat stana u Kantonu Sarajevo košta od približno 3.000 do 12.000 KM, zavisno od lokacije, kvaliteta gradnje i dodatnih sadržaja.
U Banjoj Luci cijene novogradnje kreću se od oko 3.500 KM po kvadratu na periferiji do 7.000 KM i više u centralnim gradskim zonama, navodi Dragan Milanović, predsjednik Udruženja posrednika u prometu nekretnina Republike Srpske.
Za stan od 60 kvadrata potrebno više od 220.000 KM
Koliko je kupovina stana finansijski zahtjevna pokazuje jednostavan izračun na osnovu prosječne cijene novogradnje u BiH.
Za stan površine 60 kvadratnih metara, po prosječnoj cijeni od 3.701 KM, potrebno je izdvojiti 222.060 KM.
Stan od 50 kvadrata po istoj cijeni koštao bi 185.050 KM, dok bi za 70 kvadrata bilo potrebno 259.070 KM.
Riječ je o okvirnim iznosima koji ne uključuju eventualne dodatne troškove kupovine, opremanja stana ili finansiranja putem kredita.
Za građane koji nekretninu kupuju stambenim kreditom konačan trošak dodatno zavisi od kamatne stope, perioda otplate i vlastitog učešća.
Zašto cijene stanova u BiH nastavljaju rasti?
Stručnjaci ističu da iza poskupljenja stoji više faktora, a jedan od najvažnijih je povećanje troškova izgradnje.
Građevinske kompanije suočavaju se s višim cijenama zemljišta, materijala i radne snage. Nedostatak kvalifikovanih radnika dodatno povećava troškove, zbog čega dio poslodavaca angažuje i radnike iz inostranstva.
Kada poskupi novogradnja, povećava se i tržišna vrijednost starijih stanova, iako njihova izgradnja nije povezana s trenutnim troškovima materijala i rada.
Potražnju održavaju i kupci koji stanove ne kupuju za vlastito stanovanje, nego kao investiciju, radi iznajmljivanja ili kasnije prodaje.
Haris Kadić smatra da bi izgradnja novih stambenih objekata u naredne dvije do četiri godine mogla doprinijeti postepenom uravnoteženju ponude i potražnje, ali ne očekuje pad cijena.
Građani s prosječnim platama sve češće upućeni na manje stanove
Rast cijena posebno pogađa mlade koji prvi put rješavaju stambeno pitanje, kao i porodice koje nemaju vlastitu nekretninu.
Prema ocjeni Harisa Kadića, osobama s prosječnim primanjima kupovina stana u centralnim gradskim područjima postaje sve teže dostupna.
Zbog toga se dio kupaca okreće manjim stanovima i lokacijama udaljenijim od gradskih centara, gdje su cijene uglavnom povoljnije.
Sličnu ocjenu iznosi i Dragan Milanović, koji smatra da su cijene stanova u velikim gradovima dostigle nivo koji nije proporcionalan kupovnoj moći velikog dijela stanovništva.
Ipak, potražnja ne slabi u mjeri koja bi mogla značajnije uticati na smanjenje cijena, posebno kada je riječ o novogradnji na traženim lokacijama.
Stručnjaci očekuju daljnji rast cijena nekretnina
Procjene sagovornika Fene pokazuju da se na tržištu nekretnina u Bosni i Hercegovini očekuje nastavak rasta, ali sporijim tempom nego prethodnih godina.
Haris Kadić prognozira godišnji rast cijena od tri do pet posto, dok Dragan Milanović očekuje povećanje između četiri i sedam posto.
Obojica smatraju da trenutno nema pokazatelja koji bi upućivali na značajniji pad vrijednosti stanova, ali ni na ponavljanje naglih poskupljenja kakva su zabilježena ranijih godina.
Prema podacima Agencije za statistiku BiH, uprkos višim cijenama, prodaja novih stanova u prvom kvartalu 2026. godine povećana je za gotovo 60 posto u odnosu na isti period prethodne godine.
